معاملات املاک

دعاوی معاملات املاک

معامله با حق استرداد

طبق مواد ۳۳ و ۳۴ تا ماده ۴۰ قانون ثبت در معاملات با حق استرداد که با شرط خیار یا قطعی با شرط وکالت انجام شود مالکیت بایع نسبت به مال غیر منقول کماکان وجود دارد در واقع این معاملات موجب انتقال نمی­شود در نظر قانون ثبت این معاملات بیع نبوده بلکه منتقل الیه فقط حقوقی مانند وثیقه و رهن پیدا می­کند . اخذ به شفعه در بیع شرط .

در معاملات املاک اگر با عقد بیع منتقل شود اخذ به شفعه درصورت اخذ گواهی قابل تقسیم بودن از شهرداری یا بنیاد مسکن یا ثبت حسب مورد بین دونفر شریک درملک مشاع امکان دارد  طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی اگر مال غیر منقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی سهم خود را بفروشد دیگری حق اخذ به شفعه دارد مشروط بر آنکه اولاً ملک با زمین حتماً فروخته شود پس اگر یکی از شرکاء اعیانی را بفروشد دیگری حق اخذ به شفعه ندارد ثانیاً شفیع باید گواهی قابل تقسیم بودن ملک را از اداره ثبت محل وقوع ملک اخذ کند و آنرا ضمیمه دادخواست خود کند والا دعوا رد می­شود ثالثاً شفیع باید دادخواست خود را بطرفیت مشتری و بایع مطرح کند رابعاً با جمع ماده ۸۱۴ قانون مدنی و مواد ۳۳ تا ۴۰ قانون ثبت باید گفت هر چند در بیع شرط بایع از نظر ثبت مالک است اما این مالکیت بایع با بیع شرط مانع از اخذ به شفعه شریک بایع نیست و شفیع می­تواند با رعایت موارد مذکور و قابل تقسیم­ بودن ملک حصه مبیعه را تملک کندبشرط آنکه ثمن حین العقد بیع را به خریدار پرداخت کند اخذ به شفعه فوری است وشفیع باید عدم اطلاع یا زمان اطلاع خود از بیع را اثبات کند فوریت را عرف معین میکند .دربیع شرط حق فسخ تا مدت معین برای بایع است صرف وکالت فروشنده به خریدار در معاملات املاک که فاقد سند مالکیت هستند بیع نیست لیکن اگر وکیل که بموجب سند رسمی وکالت فروش اموال غیر منقول دارد ووکیل حق انتقال به خود یا دیگری را دارد چنانچه وکیل ملک برای برای خود معامله کند موکل یاهمان فروشنده فقط حق مطالبه ثمن علیه وکیل دارد واگر بنام ثالث منتقل شود چنانچه ثالث ثمن را به وکیل پرداخته باشد فروشنده حق مطالبه ثمن فقط علیه وکیل دارد مگر آنکه ثمن به وکیل پرداخت نگردد که دراینصورت مطالبه ثمن علیه هردو طرح خواهد شد ولی انتقال معاملات املاک به اینصورت صحیح است ومانند بیع نسیه میتوان فرض نمود لیکن معاملات املاک خصوصا بیع املاک تابع مقررات عام قانون مدنی و مقررات قانون ثبت میباشد موارد ابطال سند مالکیت واملاک فاقد سند رسمی در قوانین ومقررات ثبتی قید شده وتا حدودی قانون مدنی را تخصیص زده است معاملات املاک مشاع ومفروز تابع مقررات خاص خود میباشد. معاملات املاک  بیع شرط  فسخ معاملات املاک  صلح معاملات املاک

رامین مهرآسا وکیل پایه یک دادگستری ومشاور حقوقی